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사업시행대행사와 확정지분제 방식으로 계약하기로 총회결의했다면?

작성자: 관리자

조회: 17654 등록일: 2019-12-10

“지역주택조합이 사업시행대행사와 확정지분제 방식으로 계약하기로 의결한 총회결의에는 사업시행대행사에 상가 처분에 관한 권한을 부여하는 의미도 포함돼 있다고 봐야한다”는 대법원 판결이 나왔다. 서울시 강서구 소재 한 지역주택조합사업 상 상가 계약의 적법성 여부를 다투는 소송(2017다244054)에서다. 해당 조합은 지난 2007년 4월 6일 제2차 조합원 총회에서 시공사를 선정하고, 조합원 분담금을 정하면서 사업시행대행사 H와 계약하기로 결의했고, 이후 H사와 사업시행대행 용역계약을 체결했다. 또한 조합은 2009년 12월 H사 대표이사에게 신축된 아파트 단지의 상가를 4억여원에 에 매도하고, 소유권이전등기를 마쳤다.한편, 위 제2차 총회에서는, 시공사와는 도급제 방식으로, H사와는 사업비의 과부족에 대해 조합원의 추가 부담이 없는 지분제 방식인 확정분양가로 계약하기로 의결했다. 조합규약은 “상가의 경우 조합원 총회 또는 임원회의 의결에 따라 임의 분양할 수 있다”고 규정하고 있다. 이에 따라 조합과 H사가 계약을 체결한 ‘지분제 시행대행 용역계약서’에는 “조합은 H사에 상가 분양(처분 포함)을 포함한 사업시행에 대한 일체의 권한을 위임한다. 사업비 부족이 있을 때와 조합원의 추가 분담금이 발생할 경우 그 일체를 H사가 부담하고, 조합 해산이나 청산 시 잉여금이 있으면 H사의 수익으로 한다”고 명시돼 있다. 또한 제2차 총회 이후 조합 가입자들에게 작성‧교부한 조합원가입계약서에는 “H사는 조합 명의로 사업비용을 집행하되 과부족 발생 시 H사가 책임지고, 조합과 조합원은 과부족에 대해 H사에 별도 정산을 하지 않는다. 본 사업으로 건립되는 단지 내 상가는 H사에 일괄분양(처분권)하고 조합원은 상가에 대해서는 일체의 권리와 이익을 주장할 수 없다”고 명시돼 있다. 이와 관련해 사건을 담당했던 서울남부지법은 “제2차 총회에서 H사와 지분제 방식인 확정분양가로 용역계약을 하기로 의결했을 뿐 상가의 처분에 관해서는 안건으로 다루지 않았고, 지분제시행대행 용역계약서와 조합원가입계약서의 내용은 상가의 처분에 관한 조합규약에 반하므로 이를 근거로 이 사건 매매계약이 유효라고 볼 수 없다”며 “조합이 조합규약의 절차를 거치지 않고 상가를 처분한 것이므로 이 사건 매매계약은 무효”라고 판결한 바 있다. 하지만, 대법원의 판단은 원심 재판부와는 달랐다. 해당 사안과 관련해 대법원 제3부는 먼저 “비법인사단이 총회에서 의결한 안건의 내용이나 범위가 명확하지 않은 경우 그 의결이 가지는 법적 의미와 그에 따른 법률관계의 실체를 밝히는 것은 법적 판단의 영역에 속한다”며 “그것은 총회를 개최한 목적과 경위, 총회에 상정된 안건의 구체적 내용과 그에 관한 논의 과정, 의결에 따른 후속 조치가 있다면 그 조치의 내용과 경과 등을 종합적으로 고찰해 논리와 경험칙에 따라 합리적으로 해석해야 한다”고 설명했다. 이어 재판부는 “제2차 총회에서는 시공사와 시행대행사를 선정하는 것에 그치지 않고 조합원 분담금 액수를 정하고 시공사 및 시행대행사와 맺을 계약의 내용까지 정해 의결했는데, 조합이 이때 정한 분담금 외에는 조합원의 추가 부담 없이 지분제 방식인 확정분양가로 H사와 계약하기로 한 것은 조합원에게 공급할 아파트를 제외한 나머지 아파트와 상가에 대해서는 H사에 실질적인 처분권한을 부여하는 것을 의미한다. 이후 작성된 ‘지분제 시행대행 용역계약서’와 조합원가입계약서는 총회 의결 사항을 확인하고 구체화한 것”이라며 “이와 같이 총회 의결에는 상가에 관한 처분권한을 H사에 부여하는 결의도 포함된 것으로 봐야 하고, 조합은 위와 같이 처분권한을 부여받은 H사가 지정한 사람에게 상가를 매도한 것”이라고 판시했다. 또한 재판부는 “원심으로서는 총회에서 의결한 안건의 문언에만 한정하지 않고 총회에서 의결이 이뤄진 과정과 의결사항의 구체적인 내용, 총회 의결에 따라 조합이 한 법률행위의 내용과 그에 따른 법률관계 등을 종합적으로 고찰해 총회 의결의 법적 의미를 신중하게 살펴봤어야 하는데, 원심은 이러한 심리를 충분히 하지 않고 이 사건 매매계약을 무효라고 봤으므로, 원심판결에는 필요한 심리를 다하지 않은 채 총회 의결의 해석에 관한 법리를 오해해 판결 결과에 영향을 미친 잘못이 있다”며 파기환송 판결을 내렸다.


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